一线城市，也不端着了。

　　昨(zuó)天，深圳取消二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)的(de)消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为(wèi)什么这(zhè)么重要？首先二手房(fáng)指(zhǐ)导价被(bèi)称(chēng)为“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎是(shì)最后(hòu)一个还在“认真(zhēn)”实施这条政策的城市，最后(hòu)深(shēn)圳(zhèn)是房价前(qián)三的(de)核心城市。所(suǒ)以，深圳(zhèn)的一举(jǔ)一动都具有(yǒu)风(fēng)向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有(yǒu)分析人(rén)士指出，深(shēn)圳二手房(fáng)指导价(jià)如果取消，首先(xiān)有利于(yú)深圳二(èr)手房回(huí)暖，然(rán)后(hòu)二手(shǒu)房回(huí)暖有利于(yú)深圳楼市(shì)总(zǒng)体回(huí)暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)”正(zhèng)式结(jié)束。传言(yán)称：二手房贷款(kuǎn)不(bù)按官方参考价（指导价），银(yín)行核定房价以网签备案价(jià)和评(píng)估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真(zhēn)正(zhèng)变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到(dào)官(guān)方文件。据证券时(shí)报21日消息，目前深圳多家大行表示“尚未(wèi)接到正式通(tōng)知，目前仍按参考价办理(lǐ)按揭”。所以(yǐ)还需要持续(xù)的关注(zhù)。

　　易居研究院研究总监严跃进(jìn)认为，本次(cì)政(zhèng)策大概率(lǜ)为真，更多体现为银行贷款等(děng)领域按(àn)照新的规则(zé)进行，但不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些事情(qíng)，是(shì)不用发(fā)文件(jiàn)的。毕竟可(kě)以(yǐ)“窗(chuāng)口(kǒu)指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世。当时(shí)，深圳(zhèn)一(yī)口(kǒu)气公布了全(quán)市3595个(gè)小区的参考价，很多南山、福田、宝化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准安中心区(qū)的(de)高价盘(pán)，直接按照当时的市(shì)场价(jià)打了5折、6折(zhé)来“指(zhǐ)导”，银行只能按照指导价来计算首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但经历了这两(liǎng)年的痛苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子，市(shì)场(chǎng)价1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以(yǐ)首付3成即300万(wàn)；如(rú)果指导价打(dǎ)七折(zhé)即700万，那么首付3成(chéng)210万，加(jiā)上需要全款支付的(de)部分，实际(jì)首付去(qù)到了(le)510万，相(xiāng)当(dāng)于首付5成了（多给210万首付(fù)）。这直接(jiē)让大批量买家，失去了(le)购(gòu)房能力(lì)，相(xiāng)当于强(qiáng)势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考(kǎo)价以后(hòu)，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西安(ān)、合肥(féi)、广(guǎng)州等10多(duō)个城市陆续跟进(jìn)。事实也确(què)实证(zhèng)明(míng)了，这条政策的“核弹”级(jí)别(bié)。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据(jù)为(wèi)例，全国70个大中城市房价只有(yǒu)6个同比上涨(zhǎng)，其(qí)他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重代(dài)价

　　据(jù)深圳乐有家(jiā)研究中心数(shù)据显示：成交量(liàng)上，二手房指导价出台当年，深圳二(èr)手住宅成交量(liàng)同比下(xià)滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全(quán)年成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十年最(zuì)低(dī)记(jì)录，相较(jiào)2020市场高(gāo)峰缩水近(jìn)八成。

　　价格方(fāng)面，与二手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价(jià)发布当(dāng)月相(xiāng)比，如今二手房挂牌(pái)价低于及接近(jìn)参考(kǎo)价的房源(yuán)占比大幅(fú)增加。2023年一季(jì)度，深圳各区二手房(fáng)成(chéng)交TOP10小区中，过(guò)半成(chéng)交价(jià)低于参(cān)考价。

　　只有(yǒu)真(zhēn)实经历(lì)其中(zhōng)的人，才能深切(qiè)的(de)感(gǎn)知其威力(lì)。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓(cāng)的新闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一位码农三(sān)年前高杠杆买了(le)2套(tào)华润城，月(yuè)供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买家的实(shí)际购(gòu)房成本高达20万/平，目前价格跌(diē)至14万/平，叠加这三年(nián)的房贷和持有成本，差不多(duō)亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大批(pī)人这两年感受到了(le)太多“心酸”。二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)量创下(xià)多年新低，学区房神话不(bù)再，房产(chǎn)中介的日子难(nán)过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指导(dǎo)价的(de)城市陆陆续续低调退出(chū)，目前(qián)只有深圳还是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市(shì)也不端着了。

　　近(jìn)日，北京在房山区试点多子女(nǚ)家庭和职(zhí)住平衡家庭购(gòu)房支(zhī)持政策。上(shàng)海也考虑予以多(duō)孩家庭在新房计分制度(dù)政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布的3月份70个大(dà)中(zhōng)城市商品住宅销(xiāo)售(shòu)价格变(biàn)动情况来(lái)看，广(guǎng)州、深圳的(de)新房、二手(shǒu)房价格仍(réng)然是同比去年依(yī)然是下降的(de)。

　　北(běi)京、上海已(yǐ)经同比增长了(le)，其他二(èr)线城市(shì)如杭州、成都(dōu)、南(nán)京(jīng)、合肥等城(chéng)市价(jià)格(gé)都是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不(bù)急吗(ma)？

　　事实(shí)上，上(shàng)面可能更急。3月份(fèn)，两部门联合发文(wén)，全面推动二手房“带押过(guò)户”全国实(shí)施，这(zhè)是一条被广泛(fàn)好(hǎo)评(píng)的新政(zhèng)。对于激(jī)活(huó)二(èr)手房交易，具有(yǒu)定海(hǎi)神针(zhēn)般的作用。

　　住(zhù)建(jiàn)部部长倪虹近(jìn)日更是指出：建筑(zhù)业、房(fáng)地产(chǎn)企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常(cháng)识，从字面理(lǐ)解一下(xià)这两个(gè)词，意(yì)思就(jiù)是——顶梁(liáng)柱如(rú)果不行(xíng)了，上面(miàn)不就塌了嘛？压舱石如果压不(bù)住(zhù)，小(xiǎo)船不就翻了(le)？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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