近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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