万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　<n是正极还是负极，L是正极还是负极/p>

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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