近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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