万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地中国内战打了几年，中国内战打了几年时间以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团也中国内战打了几年，中国内战打了几年时间被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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