近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(ré高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱n)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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