文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(g不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语è)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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