文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思rong>

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。