导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地(dì)产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)夷洲今是何地，夷洲是哪里套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。夷洲今是何地，夷洲是哪里ong>

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带(dài)来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。