万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房(f美国总统奥巴马几岁áng)消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付美国总统奥巴马几岁剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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