5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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