文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实(shí)践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力(lì)杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思或短期(qī)不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开(kāi杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思)发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思