5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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