5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度trong>

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度)三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）