饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服(fú)务事(s分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗hì)项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一(yī)半的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗de)情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于(yú)提(tí)高交易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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