饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìn两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了g)质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于(yú)行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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