5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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