OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在(z周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人ài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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