导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音>

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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