万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(y第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发óu)此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qiá第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发n)中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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