万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深(木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营(y木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思íng)状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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