近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(k冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型ě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型(duō)数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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