5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上2l是多少毫升 2l是多少升(shàng)述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fá2l是多少毫升 2l是多少升ng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地2l是多少毫升 2l是多少升力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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