万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zh一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战í)行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(h一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战è)集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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