万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗strong>

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身？