饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务(wù)事(shì)项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的(de)相关市(shì)场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪35c到底有多大，35c是多少服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服(fú)务(wù)内容和(hé)收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(m35c到底有多大，35c是多少én)将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要(yào)依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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