万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(z再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活ài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活)开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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