OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执(zhí)行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项，一度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履(lǚ)约保证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个(gè)非(fēi)3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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