导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗rong>2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗)的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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