万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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