OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园(昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的(de)张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息的(de)第一时(shí)间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短(du昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县ǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些(xiē)差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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