（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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