饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合发布了关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买俄罗斯是资本主义还是社会主义卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按俄罗斯是资本主义还是社会主义照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家(jiā)各(gè)支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费俄罗斯是资本主义还是社会主义用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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