导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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