导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两>

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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