5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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