近两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思意，特许经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额(é)包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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