“现在的房(fáng)地产(chǎn)很(hěn)难再(zài)出(chū)现像过(guò)去十(shí)年的(de)系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿集(jí)团(tuán)合伙(huǒ)人、首席(xí)经济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地(dì)产行业分(fēn)化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单(dān)个(gè)标的转移。上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无论是(shì)业绩，还(hái)是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参(cān)考

　　那(nà)么(me)如何寻找房地产个(gè)股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛道(dào)中进行选择，需要(yào)非常小心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公(gōng)司出现爆(bào)雷的情况。除此(cǐ100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两)之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前(qián)没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还(hái)表示(shì)，如果关注一下今年房地产的(de)开发(fā)资金来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年(nián)新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般(bān)。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有(yǒu)国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行业出(chū)现了一个很明显的分化，无(wú)论(lùn)是在(zài)销售，还是融资等各(gè)个方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资背景的房(fáng)企在(zài)资本市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景的(de)民营(yíng)房企(qǐ)股价(jià)大多(duō)表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何(hé)挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业(yè)的成本优势，更(gèng)具(jù)体一点，就(jiù)是它(tā)的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是(shì)行业内的最(zuì)低(dī)水平；利润率是不是行业内(nèi)最高(gāo)的；融资成(chéng)本是否是行业内最低的；建100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们看重的(de)一家(jiā)房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足上述条件(jiàn)的房(fáng)企(qǐ)并不(bù)多。即(jí)便是在国央企中，仍(réng)有部(bù)分房企出现了“三(sān)道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云南(nán)城投、首开(kāi)股(gǔ)份(fèn)、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投控(kòng)股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健(jiàn)特色的国(guó)央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一步考(kǎo)验(yàn)着国央企的(de)资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判(pàn)未来市(shì)场(chǎng)，以及过(guò)于(yú)激进的扩张(zhāng)拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置(zhì)的一家房(fáng)企(qǐ)进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也实现了(le)快(kuài)速的(de)开盘利(lì)用率，预(yù)计今年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合“最后的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本(běn)身储(chǔ)备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和(hé)二线城(chéng)市(shì)；另一(yī)方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提(tí)醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的(de)影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年(nián)市场没有想象得那(nà)么好，可(kě)能(néng)会(huì)重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负(fù)债(zhài)率要求不得高(gāo)于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当(dāng)前(qián)房地产行(xíng)业的复苏速(sù)度并没有那么快，所以要(yào)规避公司净负(fù)债率提高(gāo)到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年(nián)净(jìng)负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交(jiāo)地(dì)产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的同时，也较(jiào)好地控制(zhì)了公司(sī)的扩张速度(dù)与净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家(jiā)”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们(men)是以同一筛选标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各维度的(de)实际表现上，国(guó)央企(qǐ)确实会(huì)更(gèng)胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民(mín)营房企，机构更(gèng)加(jiā)看好国央(yāng)企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍有少(shǎo)数民(mín)营(yíng)房企同样受到机(jī)构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十(shí)大流(liú)通(tōng)股东中新进了“中国(guó)工商银行(xíng)股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基(jī)金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约(yuē)占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的(de)基(jī)本面(miàn)表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年以来的近(jìn)三年(nián)时间，房地(dì)产市场整体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出较(jiào)强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的(de)2023年一(yī)季报，今(jīn)年(nián)一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布局(jú)关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成。近三(sān)年持续稳居杭(háng)州房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的(de)土(tǔ)储(chǔ)补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在杭(háng)州网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多(duō)家机(jī)构的(de)集中调研。滨江集团发布公(gōng)告(gào)表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券(quàn)、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机(jī)构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产(chǎn)产业链(liàn)上的中游环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物(wù)业管理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿(ā)尔法的(de)思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所(suǒ)以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家(jiā)装家居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的(de)住(zhù)房(fáng)规模(mó)越来越大，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装更新(xīn)的需(xū)求也会越来越多。美国(guó)过(guò)去的数据(jù)充分说(shuō)明了这一点，在(zài)新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却(què)一直都(dōu)很(hěn)好。对于地产产业(yè)链(liàn)，我100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两们相对看好和(hé)内装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示(shì)。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前(qián)暂居(jū)前(qián)两位的都是来(lái)自(zì)家(jiā)纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特(tè)别是前者(zhě)在(zài)月(yuè)线连(lián)收七(qī)根阳(yáng)线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的(de)十大流通股股东来(lái)看，能够发现该股早(zǎo)已(yǐ)成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时(shí)包(bāo)括公(gōng)募的中(zhōng)欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧(ōu)潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价(jià)值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在其(qí)中出(chū)现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，中欧的两只基金(jīn)都是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时(shí)重仓的(de)房地(dì)产产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对(duì)比而言(yán)，前几年曾经风光(guāng)一时的家居(jū)板(bǎn)块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂(jì)，不(bù)过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一(yī)时间段，该(gāi)股年内上(shàng)涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营(yíng)收还是(shì)归母净(jìng)利润，公司都实(shí)现(xiàn)了同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报(bào)中他管理的广发策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了(le)持(chí)股，而(ér)这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情有独(dú)钟，在另一(yī)家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均(jūn)登(dēng)榜十大流通股(gǔ)股东，其(qí)也(yě)成(chéng)为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外(wài)，下游(yóu)的物(wù)业股(gǔ)也越来(lái)越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多(duō)在香港(gǎng)上市(shì)，如何选(xuǎn)择成为难(nán)题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举(jǔ)例(lì)分(fēn)析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的是(shì)市场化(huà)应该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘占比是比较高的，每(měi)年到期的合(hé)同里(lǐ)提价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么(me)满意(yì)，能做到提(tí)价(jià)难度是非常大的。但是(shì)该(gāi)公司能在(zài)业(yè)内做到到(dào)期之后(hòu)提(tí)价率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务(wù)是有(yǒu)关(guān)系的(de)。”他(tā)进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两