OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(c海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区hí)私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国(g海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区uó)资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的(de)张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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