文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

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