5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的)大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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