OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负(fù)责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人(幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导rén)有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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