OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前(qián)随着二(èr)级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiāncos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊)署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了(le)一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得更(gcos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊èng)好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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