文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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