5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行(xíng)业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xisecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片ǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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