5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上社日节是什么节日 社日节是农历几月初几没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)社日节是什么节日 社日节是农历几月初几持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，社日节是什么节日 社日节是农历几月初几我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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