OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示(shì)了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到(dào)及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临(lín)了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突(tū)发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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