“现在的房地产(chǎn)很难再出(chū)现像(xiàng)过去十年的(de)系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业分(fēn)化(huà)的愈加明显(xiǎn)，让机构和(hé)投资者的关(guān)注(zhù)度从(cóng)板块向单(dān)个标的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地(dì)产都已经双(shuāng)杀到(dào)了最底部(bù)，而且是反(fǎn)复(fù)地(dì)杀到(dào)了底部(bù)，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省trong>三道(dào)红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要(yào)非常(cháng)小心(xīn)，避免选(xuǎn)了(le)半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资背(bèi)景的(de)、杠(gāng)杆率较低(dī)的(de)、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房(fáng)企的主要资金(jīn)来(lái)源(yuán)来自新盘的销售(shòu)。但(dàn)今年新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一下(xià)，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要还是(shì)那些有国企背景的(de)房(fáng)企，民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)相对(duì)比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现(xiàn)了(le)一个很明显的分化，无(wú)论是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各(gè)个(gè)方面都(dōu)非常明显。现在有(yǒu)国资(zī)背景(jǐng)的房企在资(zī)本市场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻(xún)找最(zuì)后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企业(yè)的(de)成本优(yōu)势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它的(de)净借贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不是(shì)行业内的最低水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资成(chéng)本(běn)是否是行(xíng)业(yè)内(nèi)最低的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也(yě)是业内最低(dī)的；这些都是(shì)我们看重的一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的是(shì)，能(néng)够(gòu)同时满足上述条件(jiàn)的房企并不(bù)多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷(yí)等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发(fā)展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投(tóu)控股等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较稳(wěn)健特(tè)色(sè)的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的(de)是(shì)，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始大(dà)举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩(kuò)张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观的(de)预判(pàn)未(wèi)来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没(méi)有增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了(le)，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净(jìng)负债率也(yě)由(yóu)此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块(kuài)也实现了(le)快(kuài)速的开盘利(lì)用率，预(yù)计今年会(huì)有更多(duō)的楼盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多(duō)弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市(shì)，另外一半也主要集(jí)中(zhōng)在强二线和二(èr)线城市(shì)；另一方(fāng)面，它(tā)的扩张是有(yǒu)节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速度(dù)让人感(gǎn)觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出手，但(dàn)出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如(rú)果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市(shì)场没有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向《红周刊(kān)》表示(shì)，主要(yào)还是看房(fáng)企的净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看来(lái)，这个比(bǐ)例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过(guò)于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道(dào)红线”对房(fáng)企(qǐ)的净负债率要求不(bù)得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前(qián)房地产行业的复苏速度(dù)并(bìng)没有那么快，所以要规避(bì)公司(sī)净负债率(lǜ)提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积(jī)极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖(hú)集团等房(fáng)企在(zài)践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策略(lüè)的同时(shí)，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负(fù)债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等(děng)个别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企(qǐ)确(què)实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资(zī)成本(běn)更低，融资渠道(dào)也更(gèng)顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企(qǐ)自然而然就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机构更加看好国(guó)央企，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营企业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有少数(shù)民营房(fáng)企(qǐ)同样受到机(jī)构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报(bào)，滨江集(jí)团的十大流通股(gǔ)东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工(gōng)商(shāng)银行(xíng)股份有限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城(chéng)中国(guó)回报灵活配(pèi)置(zhì)混合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司(sī)的(de)几只产品合计(jì)持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的(de)基本面表(biǎo)现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场整体在(zài)走“下坡(pō)路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的(de)韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规(guī)模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等(děng)多维度都表现了较强的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍能保持(chí)自(zì)身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关(guān)系密切。根据(jù)2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储(chǔ)补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价翻了(le)超一(yī)倍(bèi)以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养老等18家机(jī)构调(diào)研(yán)。

　　产业(yè)链布局(jú)重(zhòng)点移至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发(fā)只是(shì)房地产产业链上的中游(yóu)环(huán)节，其上游(yóu)主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业(yè)主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省新(xīn)盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量(liàng)房时代，所以对地产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家居领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的住(zhù)房规模越来越大，随着时(shí)间的(de)增(zēng)加，内装更新(xīn)的需求也(yě)会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明(míng)了这(zhè)一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费的增(zēng)长却(què)一(yī)直(zhí)都很(hěn)好(hǎo)。对于地产(chǎn)产业链(liàn)，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和内装相关的(de)行业(yè)，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细(xì)分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是来自(zì)家(jiā)纺赛(sài)道(dào)的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者(zhě)在月线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居(jū)、生活类产品的(de)研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告(gào)期内，富(fù)安娜(nà)实(shí)现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来(lái)看，能够发现(xiàn)该(gāi)股早已成为基金(jīn)重仓股的(de)天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力(lì)价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江(jiāng)山(shān)。需要强调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都(dōu)是(shì)价(jià)值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其(qí)同(tóng)时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链股票(piào)还有(yǒu)金地集团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而(ér)言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多(duō)因素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中年内表现最好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是营收还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管(guǎn)理(lǐ)的(de)广发策略优选和广(guǎng)发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦家居十(shí)大(dà)流通股股东中仅有的两只公募。有意思的(de)是，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌(pái)橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部(bù)三只产品均(jūn)登榜十大流通(tōng)股股东(dōng)，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过(guò)这(zhè)类标(biāo)的大(dà)多在香港上市，如何(hé)选择成为难(nán)题。对此，前述上海公(gōng)募基(jī)金经理举例分(fēn)析：“物业服务(wù)不是(shì)一个(gè)高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是希(xī)望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高(gāo)端(duān)楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较(jiào)高的，每(měi)年到期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大(dà)部分(fēn)项目到(dào)期之(zhī)后(hòu)，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能做(zuò)到(dào)产品提价的公(gōng)司很少，因为物(wù)业公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因(yīn)为(wèi)保安这些固(gù)定人员成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不过服务(wù)没(méi)有特别好，客(kè)户没(méi)有那(nà)么满意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但(dàn)是该公司(sī)能在业内(nèi)做(zuò)到(dào)到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关(guān)系的。”他进一(yī)步强调。

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