万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭(ji张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事ǔ)菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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