饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不低的(de)大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出(ch现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子ū)现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者单(dān)边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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